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优先承租权的性质与实践探析
发布时间:2021-11-17|阅读量:
来源: 作者:令广律师 优先承租权的性质与实践探析
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      优先承租权,又称“续租权”,是指在租赁合同中,租赁期限届满,出租人需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说,优先承租权是一项期待权,它成立于租赁关系开始时,发生于租赁合同届满之日。在租赁关系中,原承租人在合同到期要求续签租赁合同时,对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权是一种附限制条件的物权,在同等条件下才享有。同等条件的内容,首先是指同一价格,即租金应当相同;其次,租金的支付方式与期限,也应等同,若是分期付款,那么分期付款之方式亦应相同。“在同等条件下,原承租人有优先承租权”

      《365app安卓客户端下载》生效前,虽然《365app官方版下载》中并未规定优先承租权,仅规定了承租人在同等条件下享有优先购买权。一般由当事人在租赁合同内自行约定此权利,但实践中也存在部分地方政府出台的地方性法规、规章对优先承租权予以认可。此次《365app安卓客户端下载》第七百三十四条第二款规定:“……租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”将优先承租权明文引入,标志着我国第一次在民事基本法律制度中对房屋承租人的优先承租权益予以确认,实现了优先承租权的法定化。

      01优先承租权权利性质

      法律条款是否意味着承租人可以请求强制缔约呢?这就涉及到优先承租权的权利性质了。当前学界中对优先承租权的权利性质尚存在较大争议。

第一种观点认为

       承租人一旦要约请求,出租人必须承诺,强制缔约。但在实际生活中,出租人对于“同等条件”的成就可能需要反复斟酌或与承租人、第三人多次协商后成就,按该说很可能会使得出租人的权利受损。

第二种观点认为

       优先承租权是附加于租赁物上的一种物权,在出租人出租租赁物时,将该权利让与给了承租人。这种观点有违民法意思自治原则和公平原则,不当限制了出租人占有、使用或处分的权能。承租人优先购买权也未认可承租人享有物权性权利,优先承租权自然也不能拥有物权性质。

第三种观点认为

       优先承租权是一种期待权。按该学说观点,在出租人未向第三人租赁房屋时,优先承租权人的权利尚未实现化,处于期待状态。但若出租人向第三人租赁房屋时,承租人行使权利,期待权即可实现。按该说在现实生活中较难操作,也易产生纠纷,如果授予承租人直接缔约的权力,相当于将第三人的权利大幅贬损,将使得房屋租赁交易市场处于不可控的混乱状态中,给日后的诚信履行带来巨大灾难。

       在生活中,合同到期后,有时是出租人通知承租人是否优先续租,有时又是承租人通知出租人优先续租,并无统一模式。优先承租权只有在出租人向第三人出租时才能显现出,同等条件的优先承租权。该权利的主体只能是承租人。法律规定优先承租权的目的就是为了通过法律规范强制约束,确保租赁市场的长期稳定,提高租赁双方的效率,稳定经济市场。

       所以,承租人的优先承租权肯定不是绝对权、支配权,不是物权,而是一种法律强制保护的附条件的债权。优先承租权的法定化并不意味着债权的物权化,从立法的体例结构和内容安排上看,优先承租权的规定位于《365app安卓客户端下载》合同编的第十四章租赁合同中,应当认定为其为债权属性。优先承租权系基于租赁合同产生的债权请求权,并非形成权,不应根据承租人的单方意思表示形成租赁合同,因此承租人无权请求强制缔约。

      02优先承租权的实践分析

《365app安卓客户端下载》生效前,虽然《365app官方版下载》中并未规定优先承租权,仅规定了承租人在同等条件下享有优先购买权。一般由当事人在租赁合同内自行约定此权利,但实践中也存在部分地方政府出台的地方性法规、规章对优先承租权予以认可。此次《365app安卓客户端下载》第七百三十四条第二款规定:“……租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”将优先承租权明文引入,标志着我国第一次在民事基本法律制度中对房屋承租人的优先承租权益予以确认,实现了优先承租权的法定化。

       法律对这种权利保护应当考虑出租人的利益,对保护程度要加以限制。无论承租人是否满足优先承租权的其他行使条件,在出租人已与第三人缔约或出租人明确表示无论如何不与承租人续约的情况下,承租人都不能以优先承租权为由要求强制缔约。我国优先承租权的权利性质可以类比承租人享有的优先购买权。

       《365app安卓客户端下载》第七百二十八条则规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”该条仅规定了优先购买权,但并未规定强制缔约权。同理,如果承租人在行使其优先承租权时,出租人已经与第三人签订了租赁合同,则出租人不能强行要求缔约。租赁合同较买卖合同更为复杂,租赁合同为继续性合同,须以双方信任为基础,具备一定的人合性,“同等条件”需考量的因素也更为复杂,除非出租人明确表示愿意续约,否则承租人请求强制缔约、签订新的租赁合同均很难得到支持。当承租人的优先承租权实现不了或者被侵犯后,承租人可以要求出租人承担赔偿损失等违约责任。

       另一方面,承租人优先承租权被侵犯后权利实现不了的,还可以参照缔约过失的法律规定。《365app安卓客户端下载》第四百九十五条规定:“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”以优先承租权为由主张强制缔约很难获得支持,但是可以主张缔约损害赔偿的违约责任。

综上所述

       承租人的优先承租权应为债权,并非形成权,且考虑到租赁合同的特殊性以及契约自由的权利保护,承租人以行使优先承租权为由要求强制缔约,在出租人明确表示不愿意续租的情况下,不应得到支持。但其主张权利受侵害要求赔偿的应当支持。《365app安卓客户端下载》通过立法形式为房屋承租人创设了优先承租权这一法定权利,为房租租赁市场的健康发展提供更加坚实有力的法制保障。司法实践中更应运用好这一权利。